共赢优配 地产观潮丨产业支撑，深圳写字楼市场现复苏信号
不仅是住宅市场，深圳写字楼市场也有回暖迹象。
今年以来，深圳写字楼市场显现出回暖的迹象。记者走访发现，在一些产业集中度高的片区，写字楼市场回暖迹象尤为明显，深圳写字楼市场的新增需求也进一步向新兴产业集中。同时，多元化业态也正在成为承接写字楼存量空间的重要力量。
新兴产业扩张
走进水贝国际、水贝金座等写字楼的大堂，导视牌上密密麻麻排布着众多中小企业的名称，直观展现着这片区域的商业密度与创业热情。
深圳水贝片区写字楼 吴家明/摄
“附近几栋写字楼和厂房都挺受市场欢迎，水贝这边基本上都是以中小企业为主。”在深圳水贝片区从事写字楼租赁的资深中介黄经理对记者表示，“水贝的黄金珠宝产业集中度高，相关企业可以在这里找到上下游全链条的伙伴，所以都会在这里寻找写字楼空间开设办公点或者设立总部。”
而许多人工智能（AI）、机器人等新兴企业则在南山科技园片区积极寻找办公地点。付经理是深圳一家机器人创业公司的行政部负责人，她告诉记者，公司早就计划将运营中心从原特区外的厂房搬到市区的写字楼，最终在春节前定下了科技园片区内一处近500平方米的写字楼空间，折算免租期后的租金在每平方米每月80元左右。“四五年前，每平方米月租在100元以下很难找到品质较好的写字楼，现在的可选性明显增加，而且周边产业聚集度高，协同效应显现，也有利于公司业务发展。”
仲量联行提供的数据显示，今年一季度深圳写字楼市场新增需求进一步向新兴产业集中。多家头部科技企业合计签约租赁面积约2.5万平方米，涵盖扩租及较大面积新租成交。机器人赛道也保持活跃，相关企业合计签约产业空间约2万平方米。整体来看，科技企业集中成交仍是写字楼市场改善的核心驱动力。
仲量联行华南区董事总经理、华南区与华西区商业地产部负责人李文杰表示：“深圳办公楼市场本轮改善建立在新兴产业扩张、企业组织升级及全球化相关服务需求持续释放的基础之上。随着具备成长性的产业集群加快向高品质办公空间集聚，市场需求结构正持续优化。”
写字楼“变身”酒店
记者走访发现，除传统办公需求外，多元化业态正在成为承接写字楼存量空间的重要补充力量。记者在深圳罗湖、南山等商务区走访时发现，越来越多的写字楼引入酒店等业态。南山一处写字楼的招商人员对记者表示，商务区的接待需求很高，项目在建设时就考虑探索“写字楼+酒店+商业”的复合模式，所以在设计上做出了一些改变。
仲量联行提供的数据显示，酒店品牌选址更加看重物业所处区域及物业各项硬件条件是否适合。就深圳市场而言，福田CBD、后海、科技园、前海、西丽、宝中、罗湖蔡屋围、笋岗等片区较受青睐。目前，深圳全市已有超过26万平方米甲级商办物业签约相关运营方，计划引入酒店、大健康等业态。
另一边，仲量联行酒店及旅游地产事业部大中华区副总裁杜依认为，全国酒店市场将迎来结构性亮点。随着基础设施公募REITs试点范围扩展至商业地产领域，为深圳运营成熟的优质酒店资产提供了新的资本运作与退出渠道，有望进一步增强其长期投资吸引力。
市场逐步转向“新阶段”
从空置率来看，第一太平戴维斯最新发布的数据显示，截至一季度末，深圳甲级写字楼平均空置率为30.1%，环比下降1.2个百分点，同比下降0.7个百分点。仲量联行发布的数据显示，一季度深圳甲级办公楼市场整体空置率降至25.9%，环比下降约0.5个百分点，已连续两个季度回落。
尽管空置率出现连续下跌，但租金下滑和大量的新增供应仍是深圳写字楼市场需要面对的问题。第一太平戴维斯发布的数据显示，截至一季度末，深圳甲级写字楼平均租金录得每平方米每月131.1元，租金指数环比下降1.1%、同比下降8.8%。2026年，市场将迎又一供应高峰。短期内，市场供需结构性问题仍将持续，高供应压力尤为显著。
仲量联行研究部资深董事、中国区物流地产研究负责人曾丽认为，深圳写字楼市场正在由此前以成本导向为主的调整阶段，逐步转向由产业升级与需求修复共同驱动的新阶段。值得注意的是，随着AI及相关数字化产业加快发展，加上AI对量化投资等行业的赋能，也正带来新的扩张型办公需求。在此背景下，企业对办公物业的关注重点，正由传统的区位与成本因素，进一步延伸至电力容量、网络质量、数据安全及运营保障能力，而这些要素也日益成为企业调整不动产策略时的重要考量。未来，更能满足高算力、高安全性及合规运营要求的优质写字楼项目，将在新一轮产业升级中持续受益。
校对：吕久彪
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